Ristrutturazione senza autorizzazioni: Cosa si rischia?

Ristrutturazione edile senza autorizzazioni: Cosa si rischia?

Vuoi ristrutturare casa ma non sai se i lavori che vuoi intraprendere abbiano bisogno di particolari autorizzazioni?

Vediamo come fare per orientarsi al meglio evitando di incorrere in sgradevoli sanzioni.

Ristrutturazione edilizia: cos’è?

Dal Testo Unico dell’Edilizia il termine ristrutturazione viene definito come quell’insieme di interventi svolti a trasformare immobili esistenti attraverso opere che possono cambiare del tutto o solo in parte l’immobile stesso.

Gli interventi di ristrutturazione possono essere innumerevoli e possono variare da quelli più semplici fino a giungere a modificazioni riguardanti il volume e l’assetto dell’intera pianta dell’abitazione.

Possono comprendere inoltre il ripristino, la sostituzione o l’eliminazione di elementi costitutivi dell’edificio ma anche la modifica o l’aggiunta di nuovi componenti e di impianti tecnologici.

Nonostante si tratti di una sistemazione interna alla propria abitazione vi è comunque la necessità di chiedere tutti quei permessi che vengono regolati dalla normativa locale.

L’articolo n° 3 del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) suddivide gli interventi edili in più categorie:

• Interventi di manutenzione ordinaria: opere riguardanti le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture, interne ed esterne, dell’edificio (tinteggiatura, pulitura delle facciate, cambio infissi, sostituzione della pavimentazione, ecc.) e quelle necessarie ad integrare o mantenere efficienti gli impianti tecnologici esistenti.
• Interventi di manutenzione straordinaria: opere necessarie a rinnovare, ed eventualmente sostituire, parti anche strutturali dell’edificio, nonché per realizzare o integrare servizi igienici e tecnologici senza alterare la volumetria complessiva dell’immobile e senza modificare la destinazione d’uso. Sono compresi altresì gli interventi riguardanti il frazionamento, o l’accorpamento, di più unità immobiliari.
• Interventi di restauro e risanamento conservativo: interventi edilizi (consolidamento, ripristino, rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio) rivolti a conservare l’organismo edilizio e assicurarne la corretta funzionalità attraverso opere che, rispettando gli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo edilizio, consentano il mutamento delle destinazioni d’uso purché queste siano compatibili e conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici e ai relativi piani attuativi.
• Interventi di ristrutturazione edilizia: opere di demolizione e costruzione che riguardano sia l’interno che l’esterno dell’abitazione; tali interventi sono volti a trasformare gli organismi edilizi attraverso un insieme sistematico si opere che possono cambiare del tutto, o solo in parte, l’organismo stesso.

Ristrutturazione Edilizia: quali sono le autorizzazioni da richiedere?

Ai sensi del Testo Unico dell’Edilizia i lavori che riguardano la ristrutturazione degli immobili sono soggetti alla presentazione della “Segnalazione Certificata di Inizio Attività” (conosciuta come SCIA) presso il comune in cui si trova l’immobile.

Sarà necessario invece predisporre del permesso di costruire nei casi in cui agli interventi di ristrutturazione dell’immobile:

• modifichino quest’ultimo nel suo complesso o solo in alcune delle sue parti;
• comportino la modifica della volumetria complessiva degli edifici e dei prospetti;
• riguardino immobili compresi all’interno della zona del centro storico e prevedano una variazione della destinazione d’uso;
• siano sottoposti a vincoli culturali o paesaggistici.

La differenza tra questi due tipi di lavori sta nei tempi di rilascio dei permessi in quanto, i lavori soggetti a rilascio di SCIA potranno iniziare immediatamente dopo la presentazione della segnalazione di inizio attività mentre per quelli soggetti al permesso di costruire bisognerà attendere il rilascio del permesso stesso.

Per i lavori di manutenzione straordinaria, che non prevedono modifiche della struttura, dovrà essere presentata la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (detta CILA) e dovrà essere inoltre redatta una relazione tecnica in modo da attestare che i lavori siano conformi alle norme vigenti.

Situazione diversa si avrà invece se i lavori riguardano la manutenzione ordinaria poiché questi rientrano all’interno dell’attività edilizia libera e possono essere eseguiti senza comunicazione preventiva.

Ristrutturazione edilizia senza autorizzazione: cosa si rischia?

Cerchiamo adesso di capire a quali conseguenze si va incontro se i lavori di ristrutturazione di un immobile vengono eseguiti senza le dovute autorizzazioni.

Le sanzioni previste saranno solo di tipo pecuniario e quindi non penale; il non rispetto della normativa comporta delle sanzioni amministrative molto rilevanti comprese tra i 516 e i 10329 euro:

• Per i lavori soggetti a SCIA eseguiti senza i dovuti permessi sono previste sanzioni pecuniarie pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, ottenuto a seguito della realizzazione degli interventi di ristrutturazione, comunque non inferiore ai 516 euro.
• Per gli interventi di ristrutturazione edilizia soggette al rilascio del permesso di costruire, se eseguiti senza i dovuti permessi, saranno soggetti a rimozione o demolizione e gli edifici dovranno essere conformi alle direttive degli strumenti urbanistico-edilizi. Se il ripristino dei luoghi non risulta possibile, il responsabile dell’ufficio infliggerà una sanzione pecuniaria sempre pari al doppio dell’aumento del valore dell’immobile a seguito degli interventi di ristrutturazione.
• Per edifici aventi funzioni diverse da quella abitativa la sanzione sarà pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile determinato dall’agenzia del territorio.

Conclusioni

Come abbiamo potuto constatare è molto importante prestare cura e particolare attenzione nel momento in cui si vogliono intraprendere delle opere di ristrutturazione edilizia su un immobile, anche in considerazione della possibilità di poter usufruire di tutte le agevolazioni possibili attraverso i Bonus fiscali sulle ristrutturazioni 2019. È altresì indispensabile rivolgersi sempre a professionisti, come noi di Impresa Edile Sicilia, al fine di garantire il rispetto di tutte le normative vigenti.